Vous achetez une nouvelle propriété ? Construction neuve ou non ? Devez-vous la faire inspecter ? 

Personne ne devrait se poser la question et immédiatement engager un inspecteur en prévision de l’acte à être signé ! 

Qu’il s’agisse de la première ou de la énième, il s’agit d’une étape importante dans l’achat d’une nouvelle résidence, et ce, même s’il s’agit d’une construction neuve. Personne n’est à l’abri des problèmes ! Évidemment, l’inspection ne sera pas réalisée de la même façon qu’il s’agisse d’une construction neuve ou d’une maison déjà habitée; dans les deux cas, elle est importante.

Saviez-vous que de ne pas faire inspecter votre maison avant de l’acheter pourrait vous nuire ? Que cette absence d’inspection puisse jouer contre vous si jamais un pépin devait se produire à votre nouvelle résidence ?

En effet, l’inspection préachat, ou de préréception dans le cas d’une construction neuve, permet à l’acheteur d’être informé sur l’état de la propriété qu’il désire acheter ou qu’il est en voie d’acheter. Au moment de son inspection préachat, l’inspecteur doit alors concentrer son analyse de l’immeuble sur certains éléments, à savoir :

• La structure de l’immeuble ;
• La plomberie et les boîtes électriques ; et
• La toiture.

Ce que l’inspecteur va chercher à trouver lors de son inspection ce sont les troubles qui pourraient réduire l’usage, la jouissance, mais également la valeur du bâtiment et si la sécurité des occupants pouvait être réduits, relativement à ces trois points. Attention ! L’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou les plafonds pour réaliser une bonne inspection, il doit seulement trouver ce qui est visible à son œil d’expert en la matière, selon les règles de l’art. Il pourrait également noter plus de défectuosité que ces trois points, mais de manière générale ce sont sur eux qu’il va s’attarder le plus.

L’article 1726 du Code civil du Québec prévoit les obligations du vendeur, de l’acheteur et de l’inspecteur préachat, qui se lit comme suit :

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent ; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » (nous soulignons)

En vertu de cette disposition législative, nous pouvons comprendre que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est exempt de vices cachés qui sont d’une importance telle que jamais l’acheteur ne l’aurait acquis à ce prix. En revanche, il est important de souligner que si les vices sont apparents, c’est-à-dire visibles à l’œil nu ou s’ils lui ont été dénoncés, par exemple, si le vendeur avise l’acheteur, dans la déclaration du vendeur ou par écrit, qu’il y a de la moisissure dans le toit et qu’il ne l’a pas réparé ; dans ce cas, si l’acheteur procède tout de même à l’acquisition, il ne pourrait pas réclamer quoi que ce soit au vendeur si des problèmes apparaissent.

En procédant à une inspection préachat par un inspecteur agréé, l’acheteur peut s’épargner beaucoup de problèmes par la suite. Il faut être conscient que l’inspecteur qui rédigera le rapport d’inspection ne peut pas vous assurer à 100 % qu’il n’y a pas présence de vices ; il n’a pas une obligation de résultat, mais bien une obligation de moyens. Il a l’obligation de prendre tous les moyens nécessaires et raisonnables pour respecter le mandat pour lequel vous l’avez mandaté. 

Selon l’article 1726 C.c.Q., mentionné ci-haut, l’acheteur a aussi l’obligation d’agir de manière prudente et diligence et s’il ne mandate pas d’inspecteur préachat, les Tribunaux sont souvent d’avis que l’acheteur n’aurait pas respecté son obligation de prudence et diligence, donc qu’il aurait accepté le risque de découvrir des vices cachés éventuellement. Il en est de même si l’acheteur ne respecte pas les recommandations de l’inspecteur mentionnées dans son rapport. Ce qui signifie que les Tribunaux sont moins enclins à rendre un jugement en faveur de l’acheteur lorsque ces obligations n’ont pas été respectées. Bien sûr, il y a certaines nuances que votre avocat pourra vous expliquer lors d’une première rencontre.

Au surplus, une fois que le rapport est achevé par l’inspecteur et remis à l’acheteur, ce dernier pourra, en fonction des mentions de l’inspecteur, négocier le prix de vente et/ou les conditions, annuler la vente si le rapport mentionne des facteurs significatifs de présence de problèmes, ou ne faire aucun changement. Cependant, il faudra vous assurer que la promesse d’achat prévoit ces possibilités. En cas de doute, n’hésitez pas à consulter votre conseiller juridique qui pourra vous éclairer dans vos démarches.

Les avocats de Groupe RMB sont prêts à vous aider et analyser votre dossier afin de vous dire quelles sont vos chances en fonction des faits de votre dossier. N’hésitez pas à les contacter pour plus d’informations.

À noter que cet article ne représente pas une opinion juridique. Les présentes informations sont écrites de manière générale. Si vous avez besoin de conseils par rapport à votre situation particulière, n’hésitez pas à contacter un avocat.